Complexo imobiliário incluindo bens móveis em Cortona (AR) - LOTE ÚNICO

EM LEILÃO Complexo imobiliário incluindo bens móveis em Cortona (AR), Localidade Camucia, Viale Antonio Gramsci 876 - LOTE ÚNICO

LEILÃO COM BASE EM UMA PROPOSTA RECEBIDA
 

O complexo situa-se na margem do aglomerado urbano de Camucia, que é a extensão a jusante do aglomerado urbano de Cortona, ao longo da Estrada Regional Umbro-Casentinese, e fica a 5 km do centro de Cortona e a cerca de 7 km do Ramo de Ligação Rodoviária Perugia-Bettolle.

Possui uma área total global de cerca de 1.289 m².

O conjunto edificado é composto por um edifício voltado para a Estrada Regional, construído como espaço expositivo para automóveis, e por um edifício polifuncional na parte posterior onde se encontram as oficinas, os depósitos de peças de reposição automóvel e dois apartamentos utilizados pelos proprietários; o logradouro externo está organizado para favorecer a atividade de revenda e reparação automóvel, com a presença incidental das duas habitações que não dispõem de espaços exclusivos. O logradouro tem uma ampla frente para a estrada regional, uma frente lateral para uma estrada vicinal e duas frentes que confinam com propriedades de terceiros; tudo isto é acompanhado por um terreno situado do outro lado da estrada regional onde eram guardados os automóveis em segunda mão.

As construções foram realizadas em terrenos adquiridos pelos sócios, com diferentes intervenções de edificação que abrangeram o período desde a segunda metade da década de 70 do século passado até ao início deste século.

O edifício principal foi realizado com uma série de intervenções que vão desde o início da década de 70 do século passado até às primeiras décadas dos anos 2000.

O corpo de fábrica original era constituído pela habitação no primeiro piso e pela oficina adjacente.

No início da década de 80 a oficina foi ampliada, prosseguindo a construção na frente norte, e foi realizado o apartamento do piso elevado, ocupando a parte da oficina situada sob a habitação do primeiro piso.

Sob o novo apartamento foi construído um armazém ao serviço da oficina que, presumivelmente, foi obtido escavando abaixo do nível do pavimento original a uma profundidade de cerca de 80 cm. Esta última intervenção é dedutível da leitura das peças dos títulos autorizativos que, contudo, são discordantes neste ponto.

Na parte ampliada da oficina foi feito um sótão, acessível a partir do interior da oficina por uma escada de ferro, com a execução de uma laje horizontal em vigotas e betão.

Na parte posterior do edifício foi realizado, com várias intervenções e sem títulos autorizativos, um considerável aumento que incorpora o forno de pintura; a estrutura foi executada com pilares e vigas de ferro e placas de fibrocimento.

No início dos anos 2000 foi realizado o aumento justaposto à fachada principal; é verosímil que, simultaneamente a esta intervenção, tenha sido montada a estrutura metálica na parte ampliada da oficina; a estrutura levou à realização de um mezanino que, juntamente com a parte inferior, funciona como armazém de peças.

O apartamento no primeiro piso tem acesso por uma escada exterior que parte do logradouro e é composto por uma zona de estar constituída por uma sala e uma cozinha/sala de refeições, separadas por uma entrada, e por uma zona de dormir constituída por 3 quartos, uma casa de banho ao serviço de toda a habitação e uma casa de banho de uso exclusivo de um quarto; a zona de dormir é distribuída por um corredor que desemboca na entrada da zona de estar.

O apartamento no piso elevado tem acesso por uma escada exterior que parte do logradouro e é composto por uma zona de estar constituída por uma sala e uma cozinha/sala de refeições, separadas por uma entrada, e por uma zona de dormir constituída por 3 quartos e 2 casas de banho; a zona de dormir é distribuída por um corredor que desemboca na entrada da zona de estar.

A oficina pode ser dividida em 5 porções, a saber: o armazém semienterrado, a oficina mecânica, o armazém com mezanino, a venda de peças de reposição e a carroçaria. As cinco porções são descritas separadamente a seguir. Todas as cinco porções não têm instalações sanitárias e vestiários no seu interior. A única instalação sanitária é a situada na parte posterior do edifício, acessível a partir da sala da caldeira ao serviço dos apartamentos superiores.

O armazém semienterrado situa-se na zona sob os apartamentos e tem acesso a partir do interior da oficina e por um portão de veículos, na parte posterior do edifício, que dá para o logradouro. O espaço foi realizado simultaneamente ao apartamento do piso elevado, rebaixando o piso da parte da oficina original situada sob o apartamento do primeiro piso. O local tem 1,96 m de altura e é pouco iluminado.

A oficina mecânica destinava-se a reparações mecânicas. Esta porção do edifício é a porção original coberta com estrutura em abóbada; estão presentes um compartimento feito com painéis que funcionava como box-escritório, 3 pontes rolantes, um sistema de ar comprimido e um sistema elétrico com tomadas industriais em todo o perímetro; os sistemas são antigos. Uma escada de ferro encostada à parede leva ao sótão realizado na parte que constituía a ampliação da oficina (hoje armazém). A oficina comunica através de portas internas com o armazém semienterrado, com o armazém com mezanino e com a carroçaria.

O armazém com mezanino está localizado na parte da oficina que foi ampliada em 1980 na frente norte do edifício. No interior do local foi montada uma estrutura metálica, ligada por uma pequena escada também metálica, que constituiu um mezanino acessível. Em ambos os níveis da estrutura foram montadas estantes para armazenamento das peças de reposição dos veículos. A altura do nível inferior é de 2,25 m, enquanto a do mezanino é de 1,76 m. O nível inferior liga-se à oficina mecânica e à venda de peças de reposição; do mezanino do armazém acede-se ao mezanino situado acima da venda de peças de reposição. Ambos os níveis são apertados, devido à estreiteza dos percursos, e pouco iluminados.

A venda de peças de reposição é a parte mais recente, realizada no início dos anos 2000 e justaposta à frente principal do edifício. A estrutura foi realizada em aço e fechada com painéis sanduíche e consiste num único espaço destinado à venda de peças de reposição. O acesso é feito pelo logradouro do complexo; a área de venda está ligada internamente ao armazém com mezanino. O mezanino acima da venda destina-se a armazém e é acessível a partir do mezanino do armazém adjacente. O espaço está organizado com balcão e sistemas funcionais à venda.

A carroçaria é um espaço justaposto à fachada leste do edifício principal. O acesso é feito pela porção do logradouro situada na parte posterior do edifício; existe também uma porta na frente norte que conduz a uma porção de logradouro de dimensões reduzidas. No interior do único vão encontra-se um volumoso e antigo forno de carroçaria que possui uma chaminé/saída realizada com elementos de fibrocimento.

O edifício mais recente do complexo empresarial é o destinado à exposição e que se encontra ao longo da estrada regional. O edifício foi construído no final da década de 80 do século passado e foi realizado com uma estrutura elevada pontual; os dois níveis acima do solo constituíam uma "vitrine" para a exposição de automóveis ao longo da estrada regional. O primeiro piso é servido por uma rampa carrável em betão armado que parte do logradouro e permite chegar com os automóveis até ao primeiro piso. A ligação interna é garantida por uma escada de lanço único sobreposto, que liga os dois níveis e o nível de cobertura onde se encontra um espaço acessório destinado a armazém. Ao nível do rés-do-chão existem algumas salas destinadas a escritório, presumivelmente utilizadas para administração, e uma casa de banho; existem também alguns boxes, realizados com painéis de mobiliário, que eram utilizados como zona de venda de veículos.

A cobertura, não pavimentada e aparentemente sem impermeabilização, é constituída por um terraço em bacia com guarda-corpo em betão armado que permite uma vista razoável sobre a colina de Cortona.

O complexo edificado é servido por um logradouro organizado de forma funcional para o exercício da atividade de revenda e reparação automóvel. O logradouro é todo asfaltado, ou pavimentado em betão, exceto um canteiro em frente ao edifício destinado à exposição e uma sebe ao longo da estrada vicinal. A vedação das frentes para as estradas é constituída por um murete de 20-30 cm encimado por uma grade metálica e é servida por um acesso carrável ao longo da estrada regional e por dois acessos carráveis ao longo da estrada secundária; nas outras frentes existem construções ou muros de betão, ou uma modesta porção de vedação em rede de malha solta ao longo da frente norte. Em correspondência com as interseções viárias foi vedada uma porção de logradouro que nunca foi formalmente adquirida pela Empresa e que está cadastrada no Cadastro de Terrenos do Município de Cortona na Folha 232 - Parcela 172 - Área 258 m²; além disso, a superfície anexada ao logradouro é inferior à área cadastral acima indicada, uma vez que uma porção da parcela está anexada à via pública.

O complexo é acompanhado por um pátio destinado ao estacionamento de automóveis usados, situado do outro lado da estrada regional. A área é um terreno inculto, de piso compactado, no qual a Empresa estacionava os automóveis em segunda mão ou em consignação. O terreno é completamente vedado com rede de malha solta e tem um acesso pedonal pela estrada regional, em frente ao logradouro da Empresa, e um acesso carrável pela estrada municipal que corre na frente oposta.

Não foram encontrados títulos autorizativos para a realização das vedações nem para a sua destinação a estacionamento de automóveis. Em 2010 foi apresentada uma DIA (591/2010) para a substituição da vedação ao longo da Estrada Regional 71 e a realização de um acesso carrável. O projeto obteve parecer favorável da Província de Arezzo. O Município de Cortona intimou a não executar as obras, uma vez que a área, à época, era destinada a área verde pública.

 

Salienta-se, portanto, que em todo o complexo existem várias desconformidades, conforme melhor indicado e descrito no relatório pericial em anexo.

 

Os imóveis de uso habitacional, categoria A/3, constituem residência dos sócios e serão desocupados por força de ordem de desocupação, a cargo e por conta do procedimento e, assim que a ordem for executada, serão entregues pelo Administrador Judicial ao adquirente livres de pessoas e coisas.

 

O complexo imobiliário inclui os veículos de propriedade, equipamentos, mobiliário e peças de reposição presentes no armazém, conforme melhor listado no relatório pericial de bens móveis em anexo (devem entender-se excluídos "Mobiliário da Habitação" e "Veículos com Procuração").

Relativamente aos bens móveis registados, esclarece-se que ficam a cargo do adjudicatário todas as atividades necessárias para concluir as formalidades da transferência da respetiva propriedade, devendo, portanto, ser realizadas por conta e a expensas do adjudicatário.

 

Cadastro de Edifícios do Município de Cortona na Folha 232:

Parcela 180 - Sub 4 - Categoria D/8 - Rendimento € 4.763,80

Parcela 180 - Sub 6 - Categoria C/3 - Classe 5 - Área 600 m² - Rendimento € 1.983,19

Parcela 180 - Sub 2 - Categoria A/3 - Classe 3 - Consistência 7 divisões - Rendimento € 451,90

Parcela 180 - Sub 3 - Categoria A/3 - Classe 3 - Consistência 7 divisões - Rendimento € 451,90

 

Cadastro de Terrenos do Município de Cortona na Folha 232:

Parcela 130 - Qualidade: Terreno arável arborizado - Classe 1 - Área 901 m² - R.D. € 7,07 - R.A. € 2,79

 

Para mais informações, consulte o relatório pericial e a documentação em anexo