Vastgoedcomplex inclusief roerende goederen in Cortona (AR) - ENIGE KAVEL

IN VEILING Vastgoedcomplex inclusief roerende goederen in Cortona (AR), Locatie Camucia, Viale Antonio Gramsci 876 - ENIGE KAVEL

VEILING OP BASIS VAN EEN ONTVANGEN BOD
 

Het complex ligt aan de rand van de bebouwde kom van Camucia, de uitloper in het dal van de kern Cortona, langs de Regionale Weg Umbro-Casentinese, en bevindt zich op 5 km van het centrum van Cortona en ongeveer 7 km van de autosnelwegverbinding Perugia-Bettolle.

Het heeft een totale oppervlakte van circa 1.289 m².

Het gebouwencomplex bestaat uit een gebouw aan de Regionale Weg dat is gerealiseerd als showroom voor auto’s, en een achtergelegen multifunctioneel gebouw waar zich de werkplaatsen, de opslag van auto-onderdelen en twee door de eigenaren gebruikte appartementen bevinden; het buitenterrein (resede) is ingericht om de activiteit van autoverkoop en -reparatie te ondersteunen, met de incidentele aanwezigheid van de twee woningen die niet over exclusieve buitenruimten beschikken. Het resede heeft een brede gevel aan de regionale weg, een zijgevel aan een landweg, en twee gevels die grenzen aan eigendommen van derden; het geheel is aangevuld met een terrein aan de overzijde van de regionale weg waar tweedehandsauto’s werden gestald.

De bebouwing is gerealiseerd op gronden die door de vennoten zijn verworven, met verschillende bouwinterventies in de periode van de tweede helft van de jaren ’70 van de vorige eeuw tot het begin van deze eeuw.

Het hoofdgebouw is gerealiseerd met een reeks ingrepen van begin jaren ’70 van de vorige eeuw tot de eerste decennia van de jaren 2000.

Het oorspronkelijke gebouwdeel bestond uit de woning op de eerste verdieping en de aangrenzende werkplaats.

Begin jaren ’80 werd de werkplaats uitgebreid door de bouw aan de noordzijde voort te zetten, en werd het appartement op de verhoogde begane grond gerealiseerd door het deel van de werkplaats onder de woning op de eerste verdieping in te nemen.

Onder het nieuwe appartement werd een magazijn ten dienste van de werkplaats gerealiseerd dat vermoedelijk is verkregen door onder het niveau van de oorspronkelijke vloer circa 80 cm uit te graven. Deze laatste ingreep kan worden afgeleid uit de tekeningen van de vergunningsdossiers, die op dit punt overigens niet eenduidig zijn.

In het uitgebreide deel van de werkplaats werd een zolderruimte gerealiseerd, toegankelijk vanuit de werkplaats via een metalen trap, door een horizontale vloer in gewapend beton met baksteen (laterocemento) aan te brengen.

Aan de achterzijde van het gebouw is, met meerdere ingrepen en zonder vergunningen, een aanzienlijke uitbreiding gerealiseerd waarin de spuitcabine/oven voor lakwerk is opgenomen; de structuur is uitgevoerd met stalen kolommen en liggers en platen van eternit.

In de eerste jaren 2000 werd de uitbreiding gerealiseerd die tegen de hoofdgevel is aangebouwd; het is aannemelijk dat gelijktijdig met deze ingreep de stalen constructie in het uitgebreide deel van de werkplaats is gemonteerd; deze constructie leidde tot de realisatie van een mezzanine die samen met de onderliggende ruimte dienstdoet als onderdelenmagazijn.

Het appartement op de eerste verdieping is bereikbaar via een buitentrap vanaf het resede en bestaat uit een dagzone met woonkamer en woonkeuken, ontsloten via een entree, en een nachtzona met 3 slaapkamers, een badkamer voor de gehele woning en een badkamer exclusief voor één slaapkamer; de nachtzona wordt ontsloten door een gang die uitkomt op de entree van de dagzone.

Het appartement op de verhoogde begane grond is bereikbaar via een buitentrap vanaf het resede en bestaat uit een dagzone met woonkamer en woonkeuken, ontsloten via een entree, en een nachtzona met 3 slaapkamers en 2 badkamers; de nachtzona wordt ontsloten door een gang die uitkomt op de entree van de dagzone.

De werkplaats kan worden onderverdeeld in 5 delen, te weten: het halfondergrondse magazijn, de mechanische werkplaats, het magazijn met mezzanine, de onderdelenverkoop en de carrosserieafdeling. De vijf delen worden hieronder afzonderlijk beschreven. Geen van de vijf delen beschikt intern over sanitaire voorzieningen en kleedruimten. De enige sanitaire voorziening is die aan de achterzijde van het gebouw, bereikbaar via de stookruimte die de bovenliggende appartementen bedient.

Het halfondergrondse magazijn bevindt zich onder de appartementen en is toegankelijk vanuit de werkplaats en via een garage-/inrijpoort aan de achterzijde van het gebouw die uitkomt op het resede. De ruimte werd gelijktijdig met het appartement op de verhoogde begane grond gerealiseerd door het vloerniveau van het deel van de oorspronkelijke werkplaats onder het appartement op de eerste verdieping te verlagen. De ruimte is 1,96 meter hoog en slecht verlicht.

De mechanische werkplaats was bestemd voor mechanische reparaties. Dit gebouwdeel is het oorspronkelijke overdekte gedeelte met gewelfconstructie; er zijn een met panelen gemaakte box die dienstdeed als kantoorbox, 3 bovenloopkranen, een persluchtinstallatie en een elektrische installatie met industriële stopcontacten langs de volledige omtrek; de installaties zijn gedateerd. Een metalen trap tegen de wand leidt naar de zolderruimte die is gerealiseerd in het deel dat de uitbreiding van de werkplaats vormde (thans magazijn). De werkplaats is via binnendeuren verbonden met het halfondergrondse magazijn, het magazijn met mezzanine en de carrosserieafdeling.

Het magazijn met mezzanine bevindt zich in het deel van de werkplaats dat in 1980 aan de noordzijde van het gebouw is uitgebreid. Binnen is een stalen constructie gemonteerd, verbonden via een eveneens metalen trapje, die een beloopbare mezzanine vormt. Op beide niveaus zijn stellingen geplaatst voor de opslag van voertuigonderdelen. De hoogte van het onderste niveau is 2,25 m, die van de mezzanine 1,76 m. Het onderste niveau is verbonden met de mechanische werkplaats en met de onderdelenverkoop; vanaf de mezzanine van het magazijn is er toegang tot de mezzanine boven de onderdelenverkoop. Beide niveaus zijn krap door de smalle looproutes en slecht verlicht.

De onderdelenverkoop is het meest recente gedeelte, gerealiseerd in de eerste jaren 2000 en aangebouwd aan de hoofdgevel van het gebouw. De structuur is uitgevoerd in staal en dichtgezet met sandwichpanelen en bestaat uit één ruimte bestemd voor de verkoop van onderdelen. De toegang is via het resede van het gebouwencomplex; de verkoopruimte is intern verbonden met het magazijn met mezzanine. De mezzanine boven de onderdelenverkoop is bestemd als magazijn en is toegankelijk vanaf de mezzanine van het aangrenzende magazijn. De ruimte is ingericht met een toonbank en installaties ten dienste van de verkoop.

De carrosserieafdeling is een ruimte die tegen de oostgevel van het hoofdgebouw is aangebouwd. De toegang is via het deel van het resede aan de achterzijde van het gebouw; er is ook een deur aan de noordzijde die naar een klein deel van het resede leidt. In de enige ruimte bevindt zich een omvangrijke en verouderde carrosserie-oven met een afvoer uitgevoerd met eternit-elementen.

Het meest recente gebouw van het bedrijfscomplex is het showroomgebouw langs de regionale weg. Het gebouw is eind jaren ’80 van de vorige eeuw gerealiseerd met een puntvormige draagstructuur; de twee bovengrondse niveaus vormden een “vitrine” voor de autoproductpresentatie langs de regionale weg. De eerste verdieping is voorzien van een betonnen oprijhelling die vanaf het resede vertrekt en het mogelijk maakt met auto’s tot op de eerste verdieping te komen. De interne verbinding wordt verzorgd door een trap met één boven elkaar liggende steek die de twee niveaus en het dakniveau verbindt, waar zich een bijruimte bevindt bestemd als magazijn. Op begane-grondniveau zijn enkele ruimten bestemd als kantoor, vermoedelijk gebruikt voor administratie, en een badkamer; er zijn ook enkele boxen, gerealiseerd met inrichtingspanelen, die werden gebruikt als verkoopzone voor voertuigen.

Het dak, niet bestraat en ogenschijnlijk zonder waterdichting, bestaat uit een bakvormig dakterras met een gewapend betonnen borstwering, dat een redelijk uitzicht biedt op de heuvel van Cortona.

Het gebouwencomplex is voorzien van een resede dat functioneel is ingericht voor de uitoefening van de activiteiten van autoverkoop en -reparatie. Het resede is volledig geasfalteerd of in beton verhard, met uitzondering van een perkje vóór het showroomgebouw en een haag langs de landweg. De omheining langs de straatgevels bestaat uit een muurtje van 20-30 cm met daarop een metalen hekwerk en is voorzien van één inrit aan de regionale weg en twee inritten aan de secundaire weg; aan de andere zijden zijn gebouwen of betonnen muren aanwezig, of een bescheiden deel van gaashekwerk met grote mazen langs de noordzijde. Ter hoogte van de kruisingen is een deel van het resede omheind dat nooit formeel door het bedrijf is verworven en dat in het Kadaster Gronden van de gemeente Cortona staat geregistreerd op Blad 232 - Perceel 172 - Oppervlakte 258 m²; de bij het resede behorende oppervlakte is overigens kleiner dan de hierboven aangegeven kadastrale oppervlakte, omdat een deel van het perceel bij de openbare weg hoort.

Het complex is voorzien van een plein bestemd voor het parkeren van gebruikte auto’s aan de overzijde van de regionale weg. Het gebied is braakliggend terrein met een aangestampte ondergrond, waarop het bedrijf tweedehandsauto’s of consignatieauto’s parkeerde. Het terrein is volledig omheind met gaashekwerk met grote mazen en heeft een voetgangersingang vanaf de regionale weg, tegenover het resede van het bedrijf, en een voertuigingang vanaf de gemeentelijke weg die aan de tegenoverliggende zijde loopt.

Er zijn geen vergunningen gevonden voor de realisatie van de omheiningen noch voor het bestemmen ervan als autoparkeerterrein. In 2010 werd een DIA (591/2010) ingediend voor de vervanging van de omheining langs Regionale Weg 71 en de aanleg van een inrit. Het project kreeg een gunstig advies van de provincie Arezzo. De gemeente Cortona gelastte de werken niet uit te voeren omdat het gebied destijds bestemd was als openbaar groen.

 

Er wordt daarom op gewezen dat in het gehele complex diverse afwijkingen aanwezig zijn, zoals beter aangegeven en beschreven in het bijgevoegde taxatierapport.

 

De woningen met woonbestemming categorie A/3 vormen de residentie van de vennoten en zullen worden ontruimd krachtens een ontruimingsbevel, op kosten en onder verantwoordelijkheid van de procedure, en zodra het bevel is uitgevoerd zullen zij door de curator aan de koper worden opgeleverd vrij van personen en zaken.

 

Het vastgoedcomplex omvat ook de bedrijfsvoertuigen in eigendom, uitrusting, meubilair en onderdelen aanwezig in het magazijn, zoals nader opgesomd in het bijgevoegde taxatierapport roerende goederen (uitgesloten worden geacht “Meubilair woning” en “Voertuigen met volmacht”).

Met betrekking tot de geregistreerde roerende goederen wordt verduidelijkt dat alle activiteiten die nodig zijn om de formaliteiten voor de overdracht van de betreffende eigendom te voltooien ten laste van de koper/toewijsgerechtigde komen, en derhalve op diens kosten en verantwoordelijkheid moeten worden uitgevoerd.

 

Kadaster Gebouwen van de gemeente Cortona op Blad 232:

Perceel 180 - Sub 4 - Categorie D/8 - Kadastraal inkomen € 4.763,80

Perceel 180 - Sub 6 - Categorie C/3 - Klasse 5 - Oppervlakte 600 m² - Kadastraal inkomen € 1.983,19

Perceel 180 - Sub 2 - Categorie A/3 - Klasse 3 - Omvang 7 kamers - Kadastraal inkomen € 451,90

Perceel 180 - Sub 3 - Categorie A/3 - Klasse 3 - Omvang 7 kamers - Kadastraal inkomen € 451,90

 

Kadaster Gronden van de gemeente Cortona op Blad 232:

Perceel 130 - Kwaliteit: boomrijk bouwland - Klasse 1 - Oppervlakte 901 m² - R.D. € 7,07 - R.A. € 2,79

 

Voor nadere informatie raadpleeg het taxatierapport en de bijgevoegde documentatie